家の購入について思うことー日本の人口減少で家が安くなるは本当か？ー
こんにちは！ 働くパパの子育てブログへ、ようこそ。
子供が生まれたり、成長するのに合わせて、引っ越しを考える方も多いですよね。実は僕も妻の妊娠にあわせて家を買いました！
家にいる時間が相対的に少ない働く父親にとって、良い住環境を用意してあげることが、子供への最大の貢献なのかもしれない、と僕自身は思っていたります。
ところで家の購入について、インターネットで調べると、いつが買い時かなどなど、様々な説が飛び交っていますよね。そのうち、いくつかは反証ができるので、ちょっと、普通の子育てブログと毛色が違いますが、お伝えしたいと思います。
怪しい説１：日本の人口が減っているから、そのうち家は安くなる
テレビやＸなどでも有名な「知識人」もよくいっており、一見すると、非常に説得感のある説ですが、事実に基づいて定量的に分析すれば、日本の人口と不動産価格を連動させる考え方はまったくあてにならない言説であることがすぐに明らかになります。
僕がネットで調べた政府の総務省（e-Stat）が公開している日本の人口の推移と、国土交通省が公開している「不動産価格指数」を組み合わせてみた図です。
日本の人口が減るのにあわせて住宅価格が下がっているわけではないのは、一目瞭然ですよね。戸建ては比較的、フラットですが、マンションはすごい上がり方ですね。底値だった2008年の約２倍近いです。
ここでは良いデータがないので示していませんが、バブル景気のときも不動産が高騰していましたが、バブル景気まっただ中の1990年は1.24億人なので、人口でみると、いまと同じくらいで、2008年のピークより少ないんですよね。
ここから言えるのは、不動産の値段を決める主要因は人口ではなく、結局、「景気」ということが言えると思います。
もちろん、需給バランスが大事であり、その要素として人口は重要です。もっとはっきり言えば、今回日本の総人口と日本全国の戸建て・マンションで見ているので、連動がないように見えましたが、マクロにみると、そんなことはないはずです。つまり、都心など一部の価格を引き上げている地域と、足を引っ張るっている地域と、比較的安定している地域の３グループに分かれているのが実体かと思います。
怪しい説２：賃貸はメンテナンスコストがかからず節約になる
賃貸物件だと、維持・修繕は貸主であるオーナーの責務であり、オーナーが費用負担してくれるので、修繕・修理の支払いがなく、お得であり、節約になるという説明ですね。賃貸物件を扱う不動産サイトなどでたまに見ます。
ただ、ほとんどの賃貸物件はオーナーが修繕・修理の支払いを行うことを織り込んだ家賃設定になっており、別にお得でもなんでもないです。以下はざっくりとしたイメージですが、家賃の内訳です。この中の管理費や雑費というのが、修繕・修理のためのお金となります。
つまり、修繕・修理のお金は、まるで保険料のように、毎月、分割して家賃という形で、大家さんに支払っているのが賃貸物件というわけですね。
ぶっちゃけ、オーナーの利益を多くするために、わざと設備類がロースペックのものを採用し、メンテナンスなども最低限としている賃貸用不動産も少なくないので、賃貸で節約のつもりが、かえってコストパフォーマンスが悪くなっているようケースすら見受けられる気もします。
ちなみに、すべての物件がローンを利用しているわけではないですが、オーナーがローン（不動産投資ローン）を使っている賃貸物件って意外と多いです。家賃の減額交渉が難しいのは、オーナーのローンとの関係が大きいです。
（オーナーがローンを使うのは税金的なメリットがあるのが理由ですが、そこを詳しく書き出すと、いよいよ話が脱線するので、今回は触れません）
まとめ
なんだか、今回は不動産営業みたいになりましたが、参考になりましたでしょうか？ 一つ言えるのは（いきなりの理論飛躍で恐縮ですが）家を買うべきか、賃貸のままでいくかは、様々な要素が絡み合っており絶対の答えがないですが、買いたいと思ったときが買い時なんだと思います。
また、僕自身、なんとなく正しそうな言説を信じるのではなく、データなど、ファクトに基づいて考えられ大人でありたいし、子供にもそうなって欲しいですね。いまの子供たちは、某“論破王”のような耳当たりの良い浅い言葉に感化されすぎな気がして、正直、恐ろしいです。。。（僕に言わせてもらえば「それってあなたの感想ですよね」は藁人形論法と呼ばれる、相手に”勝つ”ために中身のない議論をわざと作り出すテクニックです。あれでは本当に良い議論なんてできません）
さて、今回は、大きな話になってしまいましたが、次回は僕の考える「良い住環境」とはなんだろう？というのを書いてみたいなと思います。
出典
e-Stat
国土交通省：不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
